Gayrimenkul Değerleme Süreçleri

gayrimenkul degerleme surecleri

1- Tapu Sicil Müdürlüğü Kayıtlarının İncelenmesi

1-a) Değerleme talebinde bulunan gerçek veya tüzel kişinin gönderdiği talep formu ile ekli tapu sureti üzerindeki bilgilerin örtüşüp örtüşmediği kontrol edilir, farklılıklar varsa sebepleri ve buna ilişkin bilgi ve belgelerin temin edilmesi

1-b) Takyidat kontrolü ( Tapu kütüğü üzerindeki kısıtlayıcı her türlü şerhlerin tespit edilmesi ve kayıtlanması)

1-c) Parsel üzerinde yapı var ise, Tapu Sicil Müdürlüğü Arşivinde yer alan değerleme konusu taşınmaza ait dosya içerisindeki Mimari Projenin incelenerek, izin verilen yöntemlerle kopyalanması

1-d) Gerektiğinde Kadastro Müdürlüğü kayıtlarının incelenmesi (pafta, ada, parsel kontrolü ve yerinin tespiti)

 2- Belediye Kayıtlarının İncelenmesi

2-a) İmar bilgilerinin incelenmesi;

– Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin mevcut imar durumunun ve yapılanma şartlarının araştırılması

2-b) Parsel üzerinde yapı var ise, değerlemesi yapılacak gayrimenkule ilişkin imar dosyasının incelenmesi

– Mimari projenin,

– Yapı Ruhsatının,

– Yapı Kullanma İzin Belgesinin,

– Var ise, Yapının Mimari Projesine aykırı olarak inşa edilmesi sebebi ile tutulan tutanakların incelenmesi,

2-c) Varsa diğer kurumlarda incelemelerin yapılması (Bayındırlık , İl Özel İdare, İSKİ, Anıtlar kurulu vb)

3-) Saha çalışması 

3-a) Konum, mevkii, adres ve ulaşım bilgileri

3-b) Söz konusu yapının çevre bilgileri

3-c) Yapılaşma Bilgileri

3-d) Parsel üzerinde yapı var ise, mimari proje ve yapı ruhsatı ile uyumluluk,

3-e) Mevcut durumu fotoğraflama (İç, dış, çevre, manzara vb)

3-f)  Söz konusu gayrimenkulün bölgedeki emsallerinin fiyat bakımından araştırılması

 

 4-) Değerleme Yönteminin Belirlenmesi; 

– Uluslararası Değerleme Standartlarına göre (UDS) taşınmazın değeri aşağıdaki 3 yöntemle belirlenebilir.

yol

4-a) Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı;

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımında, alıcılar için söz konusu gayrimenkul ile rekabet eden diğer mülklere genel olarak ödenen fiyatların incelenmesi ile gayrimenkulün Pazar Değerinin sınırları belirlenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar Değeride bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde olan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Burada uygulanan karşılaştırmalı süreçler, bir önceki bölümde detaylandırılan Değerleme Süreci’nin de temelini oluşturur. Veriler mevcut olduğunda emsal karşılaştırma yaklaşımı, değerin takdirinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşım olduğu kabul edilmektedir. Veriler yetersiz olduğunda ya da değişkenliğin çok olduğu dönemlerde ise emsal karşılaştırma yaklaşımının uygulanabilirliği sınırlandırılabilir.

4-b) Gelir İndirgeme Yaklaşımı;

Gelir İndirgeme Yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin, gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alarak net (işletme) gelirini belirler ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır. Bu noktada indirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren net gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisini de dikkate alır. Gelir indirgeme yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayanır. O halde, beklenti ilkesi ilgili yaklaşımın temel öğesidir. Gelir getiren mülkün getirisi ne kadar yüksek ise, değer de o kadar yüksek olur. Emsal karşılaştırması ve maliyet yaklaşımlarında da olduğu gibi, gelir indirgeme yaklaşımı da sadece ilgili karşılaştırılabilir veriler mevcut olduğunda kullanılabilmektedir. Bu tür veriler mevcut olmadığında ise bu yöntem, doğrudan pazar karşılaştırması yapmak için değil de genel analiz amacıyla kullanılabilir. Gelir indirgeme yaklaşımı özellikle sağladıkları kazanç olanakları ve özellikleri esas alındığında alınıp satılabilen mülkler için ve bu analize dahil edilen muhtelif unsurları destekleyecek pazar kanıtlarının olduğu durumlarda önemlidir. Yine de bu yöntemde kullanılan prosedürlerin matematiksel kesinliği, sonuçların kesin doğruluğunun bir göstergesi olarak algılanmamalıdır.

4-c) Maliyet Yaklaşımı;

Maliyet Yaklaşımında ise, mülkiyetin değeri, arazinin satın alınması ve eşit faydaya sahip yeni bir gayrimenkul inşa edilmesi veya eski bir gayrimenkulün gecikmeden kaynaklanan aşırı bir maliyete katlanmaksızın aynı kullanıma uyarlanması sonucunda ortaya çıkacak maliyetin takdir edilmesi suretiyle belirlenir. Maliyet yaklaşımı, yüklenici (müteahhit) yöntemi olarak da bilinir, birçok ülkede tanınan bir yaklaşımdır. Herhangi bir uygulamada maliyet yaklaşımı araziyi satın alıp, gecikmeden kaynaklanan herhangi bir anormal gider olmaksızın yeni bir mülk inşa etmenin maliyetlerini veya aynı kullanımı elde etmek amacıyla eski bir mülkü uyarlamanın maliyetlerini tahmin ederek değeri (Yeniden Yapım Maliyet Değeri) belirler. Arazinin maliyeti, toplam inşaat maliyetine eklenir. Uygulanabilen durumlarda girişimcilik teşviki veya girişimci kar tahmini de genelde inşaat maliyetlerine eklenmektedir. Daha eski bir mülk için Pazar Değeri’ne yaklaşık gelen bir fiyatı tahmin etmek amacıyla çeşitli amortisman (yıpranma, aşınma payı) yolları kullanılarak (fiziksel yıpranma; fonksiyonel veya teknik değer kaybı ve ekonomik veya harici değer kaybı) tahakkuk eden bazı karşılıklar değerden düşülür.

5-) Raporlama;

Değerlemenin Raporlanması bölümünde ayrıntılı olarak ifade edilecek olan değerleme raporu, değerleme uzmanının çalışmasının somut bir ifadesi olup, değerleme sürecinin son aşamasıdır. İlgili rapor, değerlemeye ilişkin talimatların, değerlemenin esasının ve amacının ve nihai değere ulaşılmada kullanılan analiz sonuçlarının kayıt edildiği bir belgedir. Değerleme Raporu, ayrıca, değerlemeyi gerçekleştirirken başvurulan analiz süreçlerini ve bu analizde kullanılan anlamlı bilgileri de açıklayabilir. Değerleme Raporları sözlü veya yazılı olabilir. Bir raporun türü, içeriği ve uzunluğu, raporun verileceği kullanıcıya, yasal şartlara, mülkiyet türüne ve değerlemenin nitelik ve karmaşıklığına bağlı olarak farklılık gösterebilir.


Sunduğumuz hizmetler sizi ilgilendiriyorsa bize telefonunuzu bırakın, danışmanlarımız sizleri arayıp bilgilendirsin. 09:00 - 18:00 saatleri arasında sizlere dönüş yapıyoruz.