Kentsel Dönüşümde Arsa Paylarının Önemi

kentsel-donusum
Kentsel Dönüşüm İle Yakalanan Büyük Fırsat; Sürdürülebilir ve Modern Kentlere Geçiş
3 Mayıs 2016
Tümünü Göster
arsa payı

Tüm kat irtifaklı ve kat mülkiyetli tapu senetlerinde yer alan Arsa Payı sütunundaki değerlerin önemi hakkında yeterince bilgiye sahip miyiz? 

25/100 – 170/1700 – 25685/356852 –  10/100…

Bugüne kadar hak sahipleri tarafından fazlaca önemsenmeyen arsa payı konusu, mülkiyet haklarının ve ayni hakların korunması konusunda ne kadar büyük öneme sahip olduğu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun doğrultusunda hayata geçen kentsel dönüşüm projeleri sonucunda yaşanan çözümsüzlükler ile ön plana çıkmıştır.

Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denilmektedir. Arsa payı, bir taşınmazın ortak mülkiyet payını ifade eder, taşınmazdan ayrılması mümkün olmadığı gibi, kat irtifakına esas bağımsız bölüm listesinde yer alan tüm bağımsız bölümlere payların toplamının ana taşınmaz bütününü oluşturduğu orandır.

Arsa payları, yalnızca bağımsız bölümlerin  konum ve yüz ölçümlerine bakılarak tespit edilmemekte, bağımsız bölümlerin değerlerini etkileyecek  tüm unsurların dikkate alınması şeklinde, bağımsız bölümlerin birbirlerine göre olan  değer farklarını yansıtacak şekilde değerlerine oranlı olarak belirlenmesini gerektirmektedir. 634 sayılı KMK – m.2 ve m.3’ün emredici hükümleri gereği, binanın yeniden yapım nedeniyle, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi aşamasında, yeni arsa payları; yer – büyüklük – konum – özellik – nitelik vb kriterlerine göre, her bir bağımsız bölümün ayrı ayrı rayiç değerleri esas alınarak tahsis edilmesi emredici kanun hükmüdür.

Ancak geçmiş yıllarda bağımsız bölümlere ait arsa paylarının dağıtımı konusunda, gerekli hassasiyetin gösterilmediği, müteahhit firma ya da arsa sahiplerinin, arsa payları dağıtımında, kendileri lehlerine hareket etmiş oldukları görülmektedir. 6306  sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun 6’ıncı ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği 15’inci maddesine göre riskli yapıların yeniden değerlendirilmesine bütün malikler tarafından oy birliği ile karar verilememesi durumunda, bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması durumunda ve üzerindeki bina yıkılarak  arsa haline gelen  taşınmazlarda yürütülecek  uygulamalarda uygulanacak projeye, sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmektedir. Bugüne kadar malikler tarafından önemsenmeyen ve pek de bilinmeyen arsa payı kavramının, dönüşüme konu ana gayrimenkul hakkında alınacak  kararlarda ve özellikle dönüşüm uygulamalarının “rant” bölüşümünde ana ölçüt olması malikler  arasında anlaşmazlıkların ortaya çıkmasına sebep olmaktadır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kat irtifakı bulunması durumunda kat irtifakının kurulduğu tarihte, doğrudan kat mülkiyetine geçildiği durumda ise kat mülkiyetinin kurulduğu  tarihte bağımsız bölümlerin arsa payının değerleri ile orantılı olarak dağıtılmadığı durumlarda sorunların oluşacağı kesindir. Bu durumda ana gayrimenkul için dönüşüm kararı verilmeden bu sorunun çözülmesi gerekmektedir. Bunun için binada veya sitede yer alan bağımsız bölümler için hazırlatılacak gayrimenkul değerleme raporu ile bağımsız bölümlerin değerine göre mevcut arsa paylarının dağılımın karşılaştırılması öncelikle yapılmalıdır. Her ne kadar arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin davalar herhangi bir hak düşürücü süre ile sınırlandırılmamış olsa da bu davalar yalnızca ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü  koruduğu sürece açılabilmektedir. Kat malikler kurulunun yapacağı toplantında, taşınmaz maliklerinin tamamının veya 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 15.12.2012 tarihli 28498 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri kapsamında, kat maliklerinden 2/3 arsa payına sahip çoğunluğu tarafından alınacak kentsel dönüşüm kararı öncesinde arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilip edilmediği hususunun açıklığa kavuşturulması gereklidir.

Gerekli koşullar sağlanmadığı takdirde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 15.12.2012 tarihli 28498 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği hükümleri kapsamında başlanacak kentsel dönüşüm sürecinde, inşa edilmesi düşünülen yeni binanın maliklerinin; anayasa’ nın teminatı altındaki mülkiyet haklarının ortadan kalkması, yıkım ve yeniden yapım sürecinde; 6306 sayılı kanunun emredici hükümlerine aykırı ve pek çok kanunsuz ve usulsuz işlemin yapılabileceği, bu taktirde, hak sahiplerinin telafisi imkansız ayni hak kaybına ve büyük maddi zararlara uğramaları muhtemeldir.


Sunduğumuz hizmetler sizi ilgilendiriyorsa bize telefonunuzu bırakın, danışmanlarımız sizleri arayıp bilgilendirsin. 09:00 - 18:00 saatleri arasında sizlere dönüş yapıyoruz.